Informe jurídico 

De acuerdo con el art 260.1.b) Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana integran el PMS (Patrimonio Municipal del Suelo) "Los bienes obtenidos como consecuencia de expropiaciones urbanísticas y de cualesquiera procedimientos de gestión urbanística, y entre ellos, las cesiones correspondientes a la participación de la administración en el aprovechamiento urbanístico, y los ingresos derivados de la sustitución de tales cesiones con pagos en metálico." Es decir los bienes obtenidos por reparcelación (o en su caso compensación) integran el PMS.

En el mismo sentido se expresa el Articulo 543 del Decreto 67/2006 del Consell por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística que establece que "Integran el Patrimonio Público de Suelo los siguientes bienes inmuebles, sin perjuicio de su afección al uso y dominio público:2.° Los terrenos obtenidos por cesiones y expropiaciones urbanísticas, ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y, en general, por la ejecución del planeamiento urbanístico o de los instrumentos de ordenación del territorio siempre que traiga causa de la compensación de excedentes de aprovechamiento.

Por su parte el artículo 264 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre. Urbanística Valenciana establece las siguientes fórmulas de transmisión de los bienes integrantes de los patrimonios públicos del suelo:

"a) Mediante enajenación por concurso público.

b) Mediante subasta, cuando los bienes enajenados no estén sujetos a limite en el precio de explotación o no tengan el precio tasado oficialmente.

c) Directamente, por precio no inferior al valor de los terrenos, a entidades de carácter benéfico y social y a promotores públicos, que promuevan la construcción de viviendas de protección pública.

El documento público en que conste la enajenación directa debe establecer el destino final de los terrenos transmitidos, el plazo máximo de construcción y las demás limitaciones y condiciones que la administración considere conveniente.

d) Mediante cesión gratuita a organismos públicos, sociedades, entidades o empresas de capital íntegramente público, o a otras administraciones públicas, siempre que el destino de la referida cesión sea la construcción sobre el suelo cedido de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública."

Además precisa que "la transmisión, en todo caso, observará la normativa estatal y comunitaria en materia de defensa de la competencia, ayudas públicas y disciplina de mercado".

El Artículo 547 del Decreto 67/2006 del Consell por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística , cuyo título es •Enajenación de bienes de los Patrimonios Públicos del Suelo mediante permuta" (término no previsto en la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana) señala que:

"1. Los bienes de los Patrimonios Públicos de Suelo pueden ser enajenados mediante permuta por otros bienes, que en tal caso pasan a integrarse en el mismo patrimonio público de suelo, previo expediente en el que se acredite:

a) La mayor conveniencia de la permuta frente a otras formas de enajenación posibles.

b) La vinculación del destino de los bienes objeto de permuta a alguno de los fines previstos en el artículo 259 de la Ley Urbanística Valenciana.

c) La valoración de los bienes objeto de permuta.

d) En su caso, la forma y condiciones de pago de la diferencia entre las valoraciones de los bienes objeto de permuta.

2. Como regla general, la enajenación mediante permuta de los bienes de los Patrimonios Públicos de Suelo debe realizarse por el sistema de concurso público, por precio igual o superior al valor de su aprovechamiento. No obstante, en los casos previstos en la Ley, la enajenación mediante permuta puede realizarse en virtud de procedimiento negociado."

1.- La parcela de la avenida de las Cortes es Patrimonio Municipal del Suelo al haber sido obtenida por un mecanismo de gestión como es la reparcelación

2.- Para poder aplicar la fórmula de la permuta es necesario observar la regla general establecida en el art 547.2 del reglamento, es decir, enajenar por concurso público (lo cual impediría la permuta directa de la parcela al Valencia CF SAD)

3.- Sólo se permite la permuta con procedimiento negociado "en los casos previstos en la Ley"; si se acude a la propia Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana ( de la que el reglamento es desarrollo); se 'pude observar que en ésta la transmisión directa (podría entenderse como tal la referencia al procedimiento negociado) sólo se prevé para " entidades de carácter benéfico y social y a promotores públicos, que promuevan la construcción de viviendas de protección pública", circunstancias que NO concurren ninguna de ellas en el Valencia CF SAD.

4.- La permuta directa incumpliría además la normativa comunitaria en materia de defensa de la competencia

Para el caso en que se considerase que la parcela de la avenida de Las Cortes no integra Patrimonio Municipal del Suelo (es decir tan solo un simple bien patrimonial), sería en cualquier caso, aplicable el Reglamento de Bienes de las Entidades locales de 1986 el cual, en su art 112 exige para inaplicar la regla general de la enajenación de bienes patrimoniales municipales a través de la subasta , se tramite previamente el oportuno expediente que "acredite la NECESIDAD DE EFECTUARLA y que la diferencia de valor entre los bienes que se trata de permutar no sea superior al 40% del que lo tenga mayor".

En el caso de la permuta que se pretende efectuar, no se ha acreditado la "necesidad" de efectuar dicha permuta, puesto que por únicas finalidades de la misma (para el Ayuntamiento ) se indican "la posibilidad de utilizar el nuevo estadio para organización de grandes eventos", y "el mantenimiento de al menos la misma superficie dotacional" efectuando el llamado "reequipamiento dotacional de barrios"".

Por tanto NINGUNO de los dos motivos establecidos en el convenio de la permuta (que luego se plasmará en el expediente propiamente dicho de ésta) justifica la NECESIDAD de la permuta, puesto que por una parte un futuro estadio podría ser igualmente utilizado por el Ayuntamiento a través de otros mecanismos que no son el de la permuta del suelo (- ésta implica pérdida del mismo para el municipio) , mientras que el aludido reequipamiento dotacional puede efectuarse igualmente mediante simples calificaciones urbanísticas en el Plan General.

La obligatoriedad de acreditar la necesidad de la permuta como requisito sine qua non para aprobar ésta, ha sido ratificada por INNUMERABLES SENTENCIAS que recuerdan que para adoptar dicha medida ésta debe aparecer no ya como una conveniencia sino como una NECESIDAD, expresándose la causa por la que tales bienes han de ser adquiridos por permuta y no por otros medios.

En este caso difícilmente puede hablarse de necesidad de adquirir unos determinados bienes por e! Ayuntamiento de Valencia por permuta si no se indican los bienes a adquirir por éste a través de ésta; o lo que es lo mismo , NO se acredita que unos determinados bienes que pretenda adquirir el Ayuntamiento SOLAMENTE puedan ser obtenidos por el mecanismo de la permuta , ya que b único que queda acreditado es cuál es el bien que va a dejar de tener el Ayuntamiento de Valencia.

Por todo ello hay serias razones para pensar que la permuta que se pretende efectuar sobre la parcela de la avenida de Las Cortes no se pueda efectuar por motivos legales.